环渤海崛起 & “第三极”的发展机遇      

        随着天津滨海新区被纳入国家发展战略布局，环渤海区域正作为我国经济增长的 “ 第三极 ” ，进入历史性高速发展时期。

       10 月 19 日，为期 3 天的首届 ( 中国 ) 环渤海房地产博览会在天津闭幕，共有来自国际行业机构、投资机构、金融机构的代表以及我国各地房地产开发商、投资商近千人参会。在房地产业已成为经济体系中 “ 嗅觉 ” 最为敏感的产业的今天，这无疑展现了环渤海区域未来的经济魅力。

       “ 环渤海的开发与崛起需要各地区的密切合作，也要求房地产业能够持续、健康、稳定地发展，为经济和社会健康发展提供良好的服务 ” ，中国房地产业协会会长、建设部原副部长宋春华在博览会开幕式上如此说道。他表示，此次由中房协发起并主办的环渤海房地产博览会，正是为配合环渤海区域经济建设以及房地产业的发展，力图整合各类丰富资源，以形成产业互补、经济互动、和谐发展的有利局面。

然而，与珠三角、长三角不同的是，目前的环渤海更多地只是一个地理区域，京津冀、辽东半岛及山东半岛仍各自为政，远未形成真正意义上的经济区域。各地区如何相互协作并形成真正的经济一体化，是环渤海目前发展所必须直面的课题。

“ 第三极 ” 的发展机遇

       “ 在我国 ‘ 十一五 ' 规划中，关于城市建设和城镇化战略有三个重点：首先是强调城市群的建设；其次是建设以服务经济为核心的城市产业结构；最后是努力提高城市的综合承载能力。 ” 建设部政策研究中心有关人士指出，我国的城镇化发展已经走出单个城市建设的范畴，深圳特区、上海浦东新区便早已迈入珠三角、长三角城市群的融合建设中， “ 而从滨海新区到天津，再到环渤海的建设，是目前我国经济发展中的重点 ” 。

       依据普遍理解，环渤海区域包含两市五省，即天津市、北京市及河北省、山东省、辽宁省、山西省和内蒙古自治区。全区陆地面积达 112 万平方公里，总人口 2.6 亿，共有城市 157 个，约占全国城市总数的四分之一，其中城区人口超百万的城市有 13 个。天津市副市长陈质枫指出，环渤海地区处于东北亚经济圈中心地带，自 “ 一五 ” 时期便开始了大规模建设，区内科技教育发达、产业基础雄厚、资源丰富、交通便捷、腹地广阔，是目前发展的优势所在。

       事实上，经过近十年的发展，长三角经济首次在 2005 年出现整体增速 “ 滑落 ” ，珠三角企业利润增速也出现了大幅下降。而与此相对应的是，山东和京津两地在调整中获得长足发展。于是，许多房地产商、金融机构、基金公司纷纷北上，将环渤海锁定为未来的战略发展基地。

       “ 相对于长三角、珠三角，环渤海目前的开发程度相对较低，还处于一个快速增长的阶段，同时它兼备政治、文化资源优势，将来会因人文奥运而形成更加良好的城市文化脉络，这都促使我们对该区域更加看好 ” ，首开集团董事长刘希模说道。在此前不久确定新标识的首开集团，已明确提出将以环渤海为重点发展区域。

       全国人大财经委研究室专家认为，大力发展房地产、金融、交通等服务型行业，也是对环渤海区域发展的有力支撑。 “ 从长三角、珠三角的发展可以看到，单纯依靠城市化与工业化谋求区域发展并不科学，环渤海作为我国经济增长的第三极，必须考虑重点发展服务产业 ” 。

       许多人士纷纷看好环渤海区域房地产业的发展机会， “ 就目前而言，天津的商业地产和住宅建设、环渤海区域的开发以及京津快速铁路建立后所带动的沿线中小城镇的发展，都将为房地产业提供良好的发展机会。 ”

       而天津市，则必将成为本轮环渤海开发的核心。 “ 天津的土地市场是一个成熟、理性、规范且深具潜力的市场 ” ，天津市国土资源和房屋管理局副局长杨族耀透露， “ 未来天津将继续按照国家宏观调控的要求，加大普通住宅土地供应，计划在天津的中环线、外环线和外环线周边推出更多的建设用地 ” 。

一体化的 “ 行走路线 ”

       根据城市群的发展要求，每一个城市并非孤立存在，需要形成产业分工协作、结构互补，在经济上具备互动性的经济综合体。然而，这正是目前环渤海区域面临的最大问题。多数专家认为，由于环渤海区域内国有经济比重较高， “ 诸侯经济 ” 十分顽强，要实现真正的区域经济一体化，必须打破行政区域的管理体制，淡化行政区划，以更好地协调和组织资源。

       “ 关键一点还是市场的力量，需要真正发挥市场机制在资源配置中的基础作用 ” 。中国人民大学教授李义平认为，环渤海区域内部相对封闭，京津冀与以青岛和济南为中心的山东半岛、以大连和沈阳为中心的辽东半岛之间产业联系稀松，缺少市场力量与产业纽带。

       李义平分析了长三角、珠三角、环渤海发展模式的异同。他认为前两者得以发展是依靠市场的力量配置资源，而环渤海基本上是政府掌握大量资源，如果过于强调政府的主导地位，会导致区域内各行政区本位主义盛行，不利于区域经济的融合与发展。 “ 以房地产为例，目前政府手中有很多存量资源，应利用市场的力量使这些存量变为增量，进而促进该区域房地产业的发展 ” 。

       市场的力量是巨大的，它甚至可以使不同国家的同一地域联系成一个整体。有专家指出，相比欧元区的 12 个国家，环渤海区域的行政分割远远不能构成该区域经济一体化的障碍。虽然要将环渤海整合成一个完整的经济区域可能需要 10 年甚至更长的时间，但 “ 这是必然要经历的过程，而且最终的收益巨大 ” 。

       发展环渤海区域内的合作对该区域经济、社会的繁荣发展具有重要的战略意义。陈质枫认为，环渤海房地产博览会搭建了区域内经济建设与房地产业的合作平台，将促进区域城市以及地产资源的联动，推动区域经济发展和招商引资，对环渤海的发展具有积极作用。

       谈到环渤海的房地产市场，李义平表示，房地产业的繁荣需要有市场需求支撑，即必须以经济发展为基础。 “ 这两者之间是一个互动的关系。房地产业之所以在今天可以成为一个产业，是因为这个产业能量巨大，可以推动经济的发展。而这个产业的持续健康发展，还要取决于环渤海区域的经济状况。 ”